L'accession à la propriété s'accompagne d'une variété de dépenses courantes (au-delà des versements hypothécaires) qui ont une incidence sur l'abordabilité de votre choix de logement à long terme. Et lorsque vous faites vos achats à domicile, il est extrêmement important de bien comprendre ces coûts pour éviter d'être pris au dépourvu en cours de route.

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L'un des exemples les plus importants et souvent irritants de ce problème est le coût des propriétaires' cotisations d'association, autrement appelées HOA. Si vous ne faites pas attention et ne posez pas assez de questions à propos d'un éventuel HOA lorsque vous envisagez l'achat d'une maison, vous risquez un réveil brutal lorsque, année après année, les cotisations mensuelles continuent de grimper et de monter... jusqu'au jour où vos coûts de logement ont gonflé bien au-delà votre budget mensuel .

'La chose la plus urgente qu'une personne qui achète dans une communauté HOA doit savoir est de savoir si le prix va changer', déclare Kevin Taylor, associé directeur d'une société de services de conseil financier. Aperçu . « Le coût croissant des frais mensuels de HOA peut affecter la qualité de vie d'un propriétaire pendant qu'il y vit et la valeur de revente d'une propriété lorsqu'il souhaite partir, à la fois positivement et négativement. »

Propriétaires' les associations peuvent certainement apporter une grande valeur ajoutée à un quartier, en préservant l'apparence de la communauté et en veillant à l'entretien quotidien des espaces publics et des équipements partagés. Mais ils peuvent également causer un gros chagrin financier si vous n'êtes pas clair sur ce pour quoi vous vous engagez. Avant que acheter une maison dans une communauté gérée par HOA, rendez-vous service et assurez-vous de poser les questions suivantes. (Votre compte bancaire vous remerciera plus tard.)

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À quand remonte la dernière fois que le HOA a augmenté ses cotisations et de combien ?

Avant de faire ce qui est pour beaucoup de gens le plus gros achat de leur vie, vous voudrez vous renseigner sur les antécédents d'augmentation des cotisations HOA dans une communauté potentielle. C'est facilement l'une des questions les plus fondamentales et les plus importantes à poser en ce qui concerne les HOA. La réponse peut faire une différence considérable dans vos dépenses mensuelles.

Cela peut être un drapeau rouge si le HOA a systématiquement augmenté ses cotisations au cours des dernières années. Cela peut signifier que la même chose pourrait vous arriver en tant que résident là-bas, et vous pourriez devoir payer des cotisations plus élevées chaque année, explique Andy Taylor, directeur général de Crédit Karma Accueil . D'un autre côté, si cela fait longtemps que le HOA a augmenté ses cotisations, cela peut signifier qu'ils pourraient augmenter les cotisations dans un proche avenir.

Vous devez avoir une compréhension du calendrier des cotisations, ainsi qu'un calendrier clair pour la prochaine augmentation des cotisations, afin que vous ne soyez pas pris au dépourvu par un taux mensuel beaucoup plus élevé peu de temps après votre emménagement.

Combien le HOA a-t-il en réserves? Et quel est l'objectif de financement total du HOA pour son compte de réserve ?

C'est peut-être aussi l'une des questions les plus importantes que vous puissiez vous poser. Voici pourquoi : une partie des cotisations mensuelles de la HOA que vous paierez est généralement versée dans le fonds de réserve de l'association pour couvrir les futurs projets de réparation, de remplacement ou d'urgence de la communauté.

Sans une somme d'argent adéquate dans ce fonds, un HOA peut ne pas être en mesure de couvrir ces besoins futurs. Et voici le point clé, un manque de fonds de réserve, ou un compte de réserve partiellement ou insuffisamment financé au moment de l'achat d'une nouvelle maison, est un signe que les cotisations HOA sont susceptibles d'augmenter. Et garder en augmentant jusqu'à ce que l'association atteigne ses objectifs de financement de réserve.

Demandez combien les réserves sont actuellement financées en pourcentage du budget global du HOA pour les réparations, explique Roger Cummings, Réel courtier d'enregistrement. Cette question permet de comprendre la solvabilité financière du HOA et dans quelle mesure ils maintiennent et surveillent leur budget.

Si la réponse est inférieure à 30%, ce n'est pas une bonne nouvelle, dit Cummings. Le financement de réserve actuel se situant entre 30 et 60 pour cent de l'objectif de l'association est une réponse légèrement meilleure. Mais idéalement, vous voulez que la réponse soit que le compte de réserve de l'association soit financé à au moins 60%, sinon plus.

Tout ce qui est inférieur à 60 pour cent pourrait signifier une cotisation spéciale à court terme ou une augmentation des cotisations si une grande réparation ou un remplacement communautaire est imminent, explique Cummings.

De nombreux HOA effectueront périodiquement des études de réserve, et ces études informent l'association sur la gamme ou le niveau approprié de fonds de réserve qu'ils devraient avoir en main pour couvrir les urgences imprévues, divers projets de remplacement ou les améliorations HOA, ajoute l'avocat Ben Gottlieb, co-fondateur de Basé en Arizona MacQueen & Gottlieb .

Quelle est la philosophie du HOA sur les cotisations spéciales par rapport à l'utilisation d'un fonds de réserve ?

Les HOA abordent le financement des projets majeurs et des mises à niveau différemment, en fonction de leur taille, de leur maturité et de leur philosophie, explique Claire Hunsaker, PDG du site Web des finances personnelles. Demandez à Flossie.

L'importance qu'ils accordent aux cotisations spéciales peut avoir un impact important sur vos finances en tant que membre. Un nouveau HOA peut s'appuyer fortement sur des évaluations spéciales pour les améliorations planifiées et les réparations imprévues, car ils continuent de constituer progressivement le fonds de réserve à partir des frais du HOA, explique Hunsaker. Ils peuvent également se fier à des cotisations spéciales s'ils prévoient un roulement moyen plus rapide entre les unités.

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Idéalement, vous voudrez qu'un HOA vous dise qu'il ne prévoit pas de mettre en œuvre des évaluations spéciales et qu'il ne s'appuie pas sur cette approche pour les besoins de financement.

Les cotisations spéciales sont des dépenses supplémentaires engagées par le propriétaire en dehors de ses cotisations mensuelles normales. Selon l'article de réparation ou de remplacement, ceux-ci peuvent aller de plusieurs centaines à plusieurs dizaines de milliers de dollars, explique Cummings, de Reali. Parfois, le HOA peut offrir un prêt ou des paiements au fil du temps, mais s'il n'est pas bien financé, il s'agira généralement d'un paiement unique de sa poche.

Quelle est l'augmentation annuelle moyenne des cotisations HOA?

Au risque d'épuiser cette question particulière, vous voudrez également demander si le HOA a des antécédents d'augmentation des cotisations HOA d'un montant spécifique, ou s'il a un calendrier d'augmentations planifiées que vous pouvez consulter. Sachant cela, vous pourrez planifier plus précisément les augmentations du budget de votre ménage et peut-être même vous aider à déterminer si vous pouvez vous permettre de vivre dans la communauté.

Une maison est un gros investissement, quelle que soit la durée pendant laquelle vous prévoyez d'y rester, il est donc important de savoir combien vous devrez chaque année au HOA, explique Bailey Carson, expert en habitation chez Angi. Savoir avec certitude que les cotisations HOA augmenteront de 3 pour cent chaque année est très différent des augmentations inattendues de 10 pour cent.

Si l'association a des antécédents de hausses importantes et inattendues des cotisations mensuelles, cela peut être le signe d'une mauvaise gestion.

Savoir à quelle fréquence et pourquoi les cotisations sont augmentées est essentiel pour vous et pour l'abordabilité de la maison aujourd'hui et à l'avenir, mais cela est également révélateur de la santé financière du HOA, ajoute Betsy Ronel , un agent immobilier Compass basé dans le comté de Westchester, N.Y. Vous voudrez savoir si les cotisations sont augmentées à un taux fixe et quelles sont les augmentations destinées à remédier? Les cotisations sont-elles levées par projet ? Et est-ce qu'on vote sur les choses ? Si non, qui prend les décisions financières et sont-ils impliqués dans le HOA ? Vivent-ils dans la communauté ou sont-ils une partie extérieure?

Quels sont les frais HOA par pied carré de la maison dans votre quartier potentiel, par rapport aux frais HOA dans les quartiers environnants ?

Poser cette question n'est qu'une analyse comparative de base, déclare Kevin Taylor d'InSight.

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Je voudrais juste savoir que le coût mensuel de mes frais HOA, standardisé en pieds carrés de la propriété, correspond à celui des autres quartiers de ma ville et d'autres bâtiments ou communautés de même taille et de types de bâtiments similaires, explique Taylor. Personne ne veut payer trop cher, et connaître les frais divisés par la superficie en pieds carrés est le meilleur moyen de concilier et de commencer à comparer le coût des HOA.

Que couvrent exactement les cotisations HOA ?

Une fois que vous connaissez le montant des cotisations potentielles de la HOA et à quelle fréquence elles peuvent augmenter, vous voudrez comprendre à quoi l'argent est spécifiquement utilisé pour payer, afin de pouvoir décider si le coût en vaut vraiment la peine pour vous.

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Par exemple, les cotisations HOA couvriront-elles l'entretien d'une piscine communautaire ou de courts de tennis ? Si oui, êtes-vous prêt à débourser plusieurs centaines de dollars par mois sur ces cotisations si vous n'avez aucun intérêt à utiliser ces types de commodités ? Si la réponse est non, votre argent pourrait être mieux dépensé ailleurs, comme dans une communauté qui n'a pas de cotisation HOA, ce qui vous permettrait d'utiliser cet argent supplémentaire chaque mois pour d'autres choses.

S'il y a des espaces communs à la disposition des résidents, tels que des piscines, des gymnases, des courts de tennis ou des parcs, découvrez quelle est la responsabilité du HOA de les entretenir, explique Carson, d'Angi. Découvrez s'ils sont responsables du déneigement, de la tonte du gazon ou de l'entretien des trottoirs et des routes dans toute la communauté. Une fois que vous savez ce que couvrent vos cotisations et combien elles coûtent, vous pouvez prendre une décision éclairée quant à savoir si la propriété est la bonne décision financière pour vous et votre famille.

Combien de personnes le HOA emploie-t-il à temps plein ?

C'est une question qui peut être négligée par les propriétaires potentiels qui ne réalisent pas son importance. Mais plus les coûts d'exploitation du HOA sont élevés, plus vous paierez cher chaque mois et chaque année.

En règle générale, plus ils ont de personnel, plus vos cotisations HOA sont élevées, explique Andy Taylor, de Credit Karma Home. Le nombre de personnes sur le personnel dépend généralement de choses comme le nombre d'unités sur la propriété ou les équipements de la propriété, en particulier ceux qui nécessitent une attention particulière, comme une piscine ou un aménagement paysager.

Existe-t-il des restrictions de location, et si oui, quelles sont-elles ?

À l'heure actuelle, si vous avez posé certaines ou toutes les questions déjà décrites, vous devriez avoir une bonne idée de ce que vos futurs coûts de logement impliqueront probablement. Mais il y a une autre question que vous voudrez peut-être poser : si le HOA limite votre capacité à louer votre maison. Ceci, bien sûr, est important si vous envisagez de déménager dans le futur, mais que vous ne voulez pas vendre la propriété.

Certains HOA ont un pourcentage limité d'unités qui peuvent être louées, tandis que d'autres fixent une période d'occupation obligatoire telle qu'un an avant d'autoriser la conversion en location, explique Cummings, de Reali. Évidemment, moins il y a de restrictions, mieux c'est.