Si vous êtes à la recherche d'une nouvelle maison, vous comprenez probablement déjà l'importance d'avoir une cote de crédit solide et une mise de fonds décente afin d'être admissible à un prêt hypothécaire et de conclure un achat avec succès. Mais comprenez-vous bien à quel point critique ces deux facteurs sont devenus dans le marché du logement hyper-concurrentiel dans lequel nous nous trouvons actuellement, qui se caractérise par des pénuries de logements et des taux d'intérêt historiquement bas ?

Voici un aperçu de la réalité actuelle à travers le pays : l'acompte moyen dans les 11 métros les plus compétitifs des États-Unis est de 21 %. selon la nouvelle étude LendingTree . Dans certains endroits, comme à San Jose, en Californie ; Hartford, Connecticut, et Cleveland, Ohio, les acomptes de 22 et 23 pour cent sont la moyenne locale. De plus, 73 % des acheteurs de ces métros compétitifs ont cotes de crédit d'au moins 720.

En d'autres termes, ce n'est pas votre rodéo typique. Si vous voulez réussir à décrocher la maison de vos rêves (ou décrocher une maison, point final), il est préférable d'avoir vos finances en parfait état.

'Dans le marché brûlant d'aujourd'hui, les guerres d'enchères se produisent au sein de les heures d'une maison mise sur le marché. Les acheteurs potentiels doivent recourir à des stratégies créatives pour se démarquer de la concurrence », déclare Mark Washburn, un agent immobilier avec Naples Condo Boutique .

Vous voudrez garder à l'esprit les commentaires de Washburn, surtout si vous habitez dans les trois métros avec les les marchés du logement les plus compétitifs, qui selon le rapport LendingTree sont (classés dans l'ordre) San Jose, Californie (acompte moyen de 23,67 % ; pourcentage d'acheteurs avec une cote de crédit de 720 ou plus de 84 %) ; San Francisco, Californie (acompte moyen de 21,43 % ; pourcentage d'acheteurs avec une cote de crédit de 720 ou plus de 81 %) et Raleigh, Caroline du Nord. (acompte moyen 20,39 % ; pourcentage d'acheteurs avec une cote de crédit de 720 ou plus 70,48 %).

Examinons de plus près pourquoi le pointage de crédit et l'acompte sont si incroyablement cruciaux dans les endroits les plus chauds du pays et comment les mettre en ordre avant de vous lancer. le processus d'achat d'une maison.

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Pourquoi ces deux facteurs ont pris une telle importance

Essentiellement, cela se résume à ceci : dans un marché hyper-concurrentiel, les vendeurs peuvent être très pointilleux et choisir l'offre avec laquelle ils sont le plus à l'aise, ce qui inclut d'opter pour l'offre qui pourrait faire d'eux le les plus l'argent et qu'ils sont les plus sûrs de fermer avec succès sans hoquet ou tomber hors d'entiercement.

Dans un marché hyper-concurrentiel, l'acheteur doit faire exactement cela… concurrencer, dit Daren Herzberg, un courtier immobilier agréé avec Babst + Herzberg, basé à New York. Le vendeur a deux objectifs lorsqu'il choisit un acheteur : le prix le plus élevé et le risque le plus faible.

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La plupart des acheteurs de maison obtiennent pré-approbation pour une hypothèque d'un prêteur pour financer la majeure partie de l'achat de la propriété. Et le contrat de vente dépendra de l'obtention par l'acheteur de cette hypothèque si son offre est acceptée par le vendeur. Dans le cas où l'acheteur potentiel n'est pas approuvé pour cette hypothèque, cependant, il peut annuler le contrat d'achat, laissant le vendeur de la maison dans l'embarras.

Lorsqu'un acheteur dispose d'une mise de fonds importante ou élevée et d'une cote de crédit équitable, cela donne la présomption que l'acheteur peut gérer confortablement l'hypothèque, et si son offre est acceptée, il pourrait ne pas tomber sous le séquestre, explique Chantay Bridges, de EXP Realty basé à Los Angeles . La dernière chose qu'un vendeur souhaite est de commencer par un acheteur et de découvrir plus tard que son approbation préalable ne s'est jamais transformée en approbation [et] qu'il est incapable d'acheter la maison.

Ryan McPartland, directeur et conseiller hypothécaire chez Mortgage Acuity, affirme que dans un tel contexte, c'est l'acompte qui est le plus critique, en particulier le dépôt d'arrhes.

Le processus de pensée général est que plus vous êtes prêt à dépenser de l'argent, plus vous avez de peau dans le jeu, plus vous devenez un acheteur fort, explique McPartland. Des acomptes plus importants indiquent généralement des acheteurs plus qualifiés et plus sérieux. La capacité d'économiser une grosse somme d'argent en dit long sur la solidité financière et la responsabilité des acheteurs. Il est clair que ce n'est pas toujours le cas, cependant, dans la plupart des cas, c'est le cas.

Cette ligne de pensée est particulièrement vraie en ce qui concerne le dépôt d'arrhes, qui est le dépôt qu'un acheteur potentiel dépose avant de fermer une maison pour montrer qu'il est sérieux au sujet de l'achat.

Si l'acheteur ne respecte pas ses exigences contractuelles en termes de garantie d'un engagement hypothécaire dans un délai convenu, le vendeur peut conserver les arrhes de l'acheteur. Plus le dépôt d'arrhes est important, plus l'acheteur est à risque et moins le vendeur est à risque. Plus le risque pour le vendeur est faible, plus l'offre est attrayante, ajoute McPartland.

Donc, tout cela explique pourquoi les gisements ont pris une importance considérable. Mais qu'en est-il des cotes de crédit, demandez-vous? Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles la cote de crédit est importante, mais voici une observation particulièrement importante.

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Un bon crédit se traduit par un plus grand choix de produits de prêt pour les acheteurs de maison, explique Mark Meyerdirk, courtier principal chez Wahsington DC. Courtiers urbains . Et lorsque les vendeurs de maisons ont le choix entre d'innombrables offres, leurs agents privilégieront souvent la solidité financière d'un acheteur potentiel en tenant compte du financement de l'acheteur. taper .

En mettant de côté les offres en espèces, les acheteurs utilisant un financement conventionnel sont préférés aux prêts FHA ou VA, explique Meyerdirk. Ainsi, un acheteur qui a la capacité de « passer au conventionnel » a de meilleures chances de succès lorsqu'il est en concurrence avec d'autres acheteurs.

Façons de vous démarquer de la concurrence

Compte tenu de cette réalité, il existe diverses façons d'améliorer vos chances de réussite en tant qu'acheteur d'une maison, y compris l'évidente : améliorer votre pointage de crédit et augmenter votre mise de fonds.

Il existe une multitude d'emprunteurs avec un bon crédit en ce moment. Pour cette raison, il est devenu d'autant plus important de se démarquer en tant qu'emprunteur et de conserver un bon crédit et un excellent bilan, explique Adem Selita, PDG et co-fondateur de La société d'allégement de la dette .

Certaines des meilleures façons d'améliorer et de maintenir votre cote de crédit consistent à réduire les soldes de vos différentes cartes de crédit et prêts, à ne pas effectuer de retards de paiement et à maintenir votre ratio global dette/revenu (DTI) aussi bas que possible.

Assurez-vous d'avoir votre DTI aussi bas que possible. Le moyen le plus simple de le faire est de rembourser des prêts et des obligations de solde plus petit qui peuvent avoir un impact négatif sur vos dépenses mensuelles et donc sur votre DTI, explique Selita. Les comptes qui seront probablement le coupable dans ce scénario sont les comptes de carte de crédit, les prêts personnels, les prêts étudiants et les prêts automobiles. Si vous avez l'un de ces types de comptes et qu'ils sont sur le point d'être remboursés, prenez un peu d'argent supplémentaire pour les rembourser complètement. Cela réduira votre DTI et, en plus, augmentera votre pointage de crédit.

Faire une offre en espèces

Si vos fonds sont illimités (ce qui n'est clairement pas le cas pour tout le monde), vous pouvez également envisager une offre entièrement en espèces, qui est apparemment devenue beaucoup plus courante. Une offre en espèces est exactement ce que cela ressemble à une offre en espèces, ce qui signifie que l'acheteur achètera la propriété sans avoir à garantir un prêt hypothécaire ou une autre forme de financement.

Sans surprise, ces offres sont plus attrayantes pour le vendeur car le risque de voir le financement d'un acheteur potentiel échouer est éliminé, ce qui entraîne encore une fois un délai de clôture plus rapide, explique Washburn, de Naples Condo Boutique. Toutes les offres en espèces semblent atteindre un niveau record en ce moment, en particulier sur les marchés des résidences secondaires comme Naples, en Floride. Bon nombre de nos acheteurs ont réalisé des gains importants dans leurs portefeuilles financiers et transfèrent ces gains vers l'immobilier.

Dans les conditions actuelles du marché, les acheteurs au comptant ont un avantage significatif par rapport à un acheteur traditionnel qui cherche à financer l'achat d'une maison, explique Washburn.

Inclure une preuve de fonds lorsque vous faites une offre

Un moyen beaucoup moins coûteux de rendre votre offre sur une maison plus compétitive consiste à fournir une preuve de fonds lorsque vous enchérissez sur une maison, explique Meyerdirk, d'Urban Brokers. Cela signifie essentiellement fournir la documentation de vos actifs financiers, qui peut être utilisée pour établir votre solidité financière avec un vendeur, en lui assurant que l'accord ne risque pas d'échouer.

Les acheteurs peuvent faire preuve de solidité financière en fournissant une preuve de fonds, explique Meyerdirk. Les acheteurs qui le font doivent s'assurer d'inclure les comptes de retraite (en supposant qu'ils ont la possibilité d'emprunter contre eux) ainsi que tous les fonds de compte courant et d'épargne auxquels ils ont accès.

Renoncer aux imprévus

Une dernière façon de rendre votre offre encore plus attrayante pour un vendeur est de renoncer à la plupart des éventualités. C'est un autre conseil que Washburn offre à ses acheteurs potentiels de maison.

La seule façon de rivaliser est d'avoir le moins de contingences possible dans l'offre, explique-t-il. Une éventualité est une condition qui doit être remplie avant que l'acheteur puisse procéder. Par exemple, l'offre d'un acheteur peut être subordonnée à la vente par l'acheteur de sa maison, ou à l'évaluation de la valeur de la maison du vendeur, ou soumise à une inspection positive de la propriété.

Généralement Washburn dit à ses clients de ne jamais renoncer à l'éventualité d'une inspection, et pour de bonnes raisons. Cela peut entraîner des surprises désagréables pour l'acheteur sous la forme de réparations importantes qui devront peut-être être effectuées ultérieurement si la maison présente des problèmes structurels. Mais en tant qu'acheteur, vous pouvez envisager de renoncer à d'autres éventualités moins critiques.

Le marché actuel signifie que les acheteurs de maison doivent faire des efforts extraordinaires pour acheter une maison – bien que renoncer à au moins une éventualité normale puisse vous aider à vous démarquer, faites preuve de prudence avant de procéder à certaines de ces protections vitales, explique Washburn.

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