Pour les non-initiés, les hypothèques peuvent sembler être l'obstacle le plus compliqué à leur avenir financier. Prêts conventionnels et non conventionnels ? Assurance hypothécaire privée? Des hypothèques sur 30 ans ? Il y a suffisamment de terminologie pour effrayer même l'acheteur d'une première maison le mieux financé. Heureusement, tout ce langage lié aux prêts hypothécaires peut être appris avec un petit effort.

Si vous voulez acheter une maison, vous devrez comprendre tout ce charabia hypothécaire, et pas de meilleur moment que le présent, lorsque les taux hypothécaires sont à des niveaux record. Lisez la suite pour cinq choses que vous devez comprendre avant de commencer votre recherche de maison, et vous serez prêt quand il sera temps de commencer à parler aux prêteurs hypothécaires.

N'oubliez pas : si tout cela vous semble écrasant, un planificateur financier (ou un ami ou un membre de la famille averti) peut vous guider tout au long du processus. L'achat d'une maison est un marathon, pas un sprint, et vous n'avez pas à le faire seul.

Articles connexes

un Déterminez le montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre

À moins que vous n'ayez une réserve secrète d'argent caché quelque part - assez pour dépenser quelques centaines de milliers de dollars sur la maison de vos rêves - vous devrez emprunter de l'argent pour acheter une maison. Le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre déterminera alors quelles propriétés se situent dans votre fourchette de prix. Avant de commencer à examiner sérieusement les maisons, vous devez déterminer le montant de l'hypothèque et, par extension, le montant de la maison que vous pouvez vous permettre.

'Votre revenu dicte la capacité de votre prêt', déclare Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, conseiller en gestion de patrimoine chez Northwestern Mutual.

Lorsque vous essayez de vous qualifier pour un prêt, vous devrez fournir une preuve de revenu. Les prêteurs vérifieront également vos rapports de solvabilité pour identifier les autres formes de dettes que vous avez (prêts étudiants, prêts personnels, prêts automobiles, etc.). Ils utiliseront ces informations pour calculer votre ratio dette/revenu : le montant d'argent que vous devez par rapport à votre revenu. Les prêteurs veulent s'assurer que vos versements mensuels, y compris vos versements hypothécaires proposés, seront abordables compte tenu de votre revenu.

'La plupart des prêts nécessitent un ratio d'endettement de 43 %', déclare Michèle Hammond, un conseiller en prêts immobiliers chez Chase Private Client. « Par exemple, si un client gagne 120 000 $ par an, cela équivaut à 10 000 $ par mois de revenus bruts. Par conséquent, un client avec ce scénario peut généralement se qualifier pour dépenser jusqu'à 4 300 $ par mois pour toutes les dépenses apparaissant sur le rapport de crédit, pas seulement pour le logement.

En d'autres termes, votre revenu doit être suffisamment élevé pour que vous puissiez facilement payer vos versements hypothécaires en plus de tout autre remboursement de prêt. Pour calculer le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre, divisez votre salaire annuel ou le revenu de votre ménage par 12. Multipliez ce nombre par 0,43. Si vous avez d'autres dettes, soustrayez ces paiements mensuels du nombre. Cette somme finale est le versement hypothécaire mensuel le plus élevé que vous puissiez vous permettre. Pour une ventilation plus détaillée du montant de prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre, il existe un certain nombre de calculateurs de prêt hypothécaire en ligne gratuits ; NerdPortefeuille a un grand.

Ce n'est pas une bonne idée de demander le plus gros prêt possible, cependant. 'Une bonne règle de base est de vous demander, 'Combien dois-je emprunter?' au lieu de 'Combien puis-je emprunter ?', déclare Kathy Cummings, vice-présidente principale des solutions d'accession à la propriété et des programmes de logement abordable chez Banque d'Amérique. 'Cette approche se concentre sur le montant qui correspond confortablement à votre budget.'

Hammond dit qu'il existe plusieurs autres facteurs, y compris la cote de crédit et le montant de l'acompte, qui peuvent déterminer le montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre, mais le revenu est un point de départ utile car la capacité de rembourser le prêt est essentielle.

Cependant, lorsque vous calculez vos options hypothécaires, ne faites pas seulement attention à ce paiement mensuel. Les acheteurs potentiels doivent comprendre que le paiement mensuel ne donne pas une vue d'ensemble, déclare Nancy DeRusso, vice-présidente principale et responsable du coaching chez Ayco, une société de Goldman Sachs qui propose des programmes de conseil financier parrainés par l'entreprise

DeRusso dit que les gens ont tendance à se concentrer sur cette taille de paiement mensuel, mais il y a plus que cela, y compris les frais de clôture, les frais d'évaluation et d'inspection de la maison, les services publics, les réparations, etc. Certains de ces coûts seront initiaux et payés au moment de l'achat, mais d'autres augmenteront le coût mensuel de possession de votre maison. Pour avoir une idée de ce que seront ces coûts, DeRusso recommande de parler avec votre prêteur ou agent immobilier des coûts initiaux et, une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves, avec le propriétaire actuel des dépenses mensuelles ou annuelles auxquelles il est confronté.

deux Vérifiez votre crédit

En plus d'examiner vos revenus, les prêteurs examineront votre pointage de crédit et vos rapports de solvabilité. Des cotes de crédit plus élevées rendent les emprunteurs plus attrayants pour les prêteurs et peuvent vous aider à obtenir un taux d'intérêt plus bas, mais les prêteurs ajusteront leurs attentes en matière de cotes de crédit en fonction de l'environnement économique, dit Williams. Si les temps sont durs et que de nombreuses personnes sont incapables d'effectuer des paiements, les prêteurs peuvent resserrer leurs restrictions et être moins disposés à prêter de l'argent à ceux qui ont des scores inférieurs ; ils peuvent approuver plus librement les personnes ayant des cotes de crédit inférieures si les conditions sont bonnes.

Si vous espérez acheter une maison dans un avenir proche et que vous aurez besoin d'un prêt hypothécaire pour le payer, commencez à travailler dès maintenant pour réduire votre dette et votre taux d'utilisation du crédit (la quantité de votre crédit disponible que vous utilisez au cours d'un mois donné) pour stimuler votre pointage de crédit.

3 Rechercher des types de prêts

'Beaucoup de gens ne savent peut-être pas qu'il existe plusieurs types de prêts hypothécaires', déclare Laurent Wybar, CFP, conseiller financier principal chez Vanguard Personal Advisor Services. 'Un acheteur potentiel doit comprendre les différents types de prêts disponibles, comment ils peuvent être éligibles et les avantages potentiels qu'ils offrent.'

Une fois que vous avez une idée du montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre, commencez à rechercher les types d'hypothèques qui s'offrent à vous. Une hypothèque à taux fixe de 30 ans est l'hypothèque la plus courante aux États-Unis, mais vous avez beaucoup plus d'options, si vous êtes intéressé.

Prêts conventionnels vs prêts non conventionnels

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'Une hypothèque conventionnelle est offerte par un prêteur privé, tandis que les hypothèques non conventionnelles, telles que la FHA [Federal Housing Administration] ou VA [Veteran Affairs], sont des prêts gouvernementaux destinés à des acheteurs qualifiés spécifiques', explique Wybar.

Les prêts conventionnels sont ouverts à la population en général, offerts par des prêteurs privés, et sont accompagnés de la mise de fonds standard et des conditions que la plupart des gens associent aux prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires non conventionnels sont soutenus par des programmes gouvernementaux, tels que la FHA ou le ministère des Anciens Combattants, pour rendre l'accession à la propriété plus accessible à certains groupes.

'Les barrières à l'entrée sont beaucoup plus faibles', déclare Williams à propos des prêts FHA, qui sont généralement disponibles pour les personnes ayant des cotes de crédit inférieures. Les prêts non conventionnels ne nécessitent pas toujours un acompte de 20%, ce qui rend l'achat d'une maison beaucoup plus faisable pour de nombreuses personnes. Les prêts non conventionnels ont également souvent des taux d'intérêt plus bas. Cependant, ils ne sont pas sans inconvénients, à savoir la nécessité de payer une assurance hypothécaire - plus de détails ci-dessous.

Prêts hypothécaires à taux fixe vs prêts hypothécaires à taux variable

Avec une hypothèque à taux fixe, le taux d'intérêt du prêt est déterminé lors de la souscription du prêt et reste le même pendant toute la durée du prêt. (Vous pouvez modifier votre taux hypothécaire en procédant à un refinancement, mais le prêt initial restera le même.) Les prêts hypothécaires à taux variable (également appelés prêts hypothécaires à taux ajustables, ou ARM ), d'autre part, ont des taux qui peuvent être ajustés sur la durée du prêt après une période d'introduction.

Les prêts hypothécaires à taux variable sont généralement assortis d'un taux inférieur et d'un paiement mensuel inférieur au début du prêt, dit Hammond, mais ils sont également connus pour attirer les emprunteurs en grande difficulté : une forme de prêts hypothécaires à taux variable a contribué à la fin -Crise du logement des années 2000. Après une période de temps déterminée, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux variable peuvent changer, augmenter ou diminuer en fonction des forces économiques plus importantes. Si le taux baisse, les emprunteurs économisent de l'argent, mais si le taux augmente, les emprunteurs peuvent être confrontés à des mensualités plus importantes (peut-être inabordables). Les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux variable changent selon un calendrier établi qui peut être annuel ou mensuel, mais il est imprévisible qu'ils augmentent ou diminuent.

Les prêts hypothécaires à taux variable ou à taux révisable peuvent être utilisés à l'avantage de l'emprunteur, mais quiconque cherche à contracter l'un de ces prêts doit être certain d'en comprendre les implications potentielles. Bien faites, cependant, ces hypothèques peuvent aider les emprunteurs à économiser de l'argent.

'Les clients qui optent pour des prêts hypothécaires à taux variable doivent parfaitement comprendre tous les risques associés au maintien du prêt une fois la période d'introduction terminée et le taux devient ajustable', déclare Hammond. 'Les prêts hypothécaires à taux variable sont généralement une option pour les clients qui prévoient de déménager dans un certain délai ou ceux qui ont la capacité de rembourser intégralement un prêt hypothécaire dans un court laps de temps.'

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont certainement plus cohérents, mais s'ils sont contractés lorsque les taux sont élevés et que les taux d'intérêt baissent par la suite, les emprunteurs devraient refinancer – un processus parfois coûteux – afin de profiter de ces taux plus bas. Si vous êtes en mesure de contracter un prêt hypothécaire lorsque les taux sont bas, cependant, comme c'est le cas pendant la crise économique du COVID-19, vous pouvez être fixé pour la durée de votre prêt.

Hypothèques de 10 ans, 15 ans, 20 ans et 30 ans

Bien que l'on parle le plus souvent des hypothèques sur 30 ans, vous pouvez obtenir une hypothèque pour de nombreuses périodes différentes. Le nombre d'années détermine le temps dont vous disposez pour rembourser votre prêt hypothécaire : le bien-aimé prêt hypothécaire de 30 ans donne aux gens 30 ans pour rembourser le coût de leur prêt immobilier, plus les intérêts. Une hypothèque de 10 ans, en revanche, ne donne aux gens que 10 ans pour payer le coût total de leur prêt hypothécaire, avec intérêts, mais ils n'ont plus de dettes après seulement une décennie.

Chaque augmentation a ses propres avantages et sa propre méthode de détermination des taux d'intérêt, mais en général, vous économisez de l'argent avec des prêts plus courts. Vos mensualités seront beaucoup plus importantes avec un prêt sur 15 ans, mais vous paierez moins à long terme, car vous payez moins d'intérêts et vous arrêtez de payer après 15 ans, lorsque le prêt est remboursé et que vous être entièrement propriétaire de votre logement. Les prêts plus courts ont également tendance à avoir des taux d'intérêt plus bas, car les prêteurs considèrent les durées de prêt plus courtes comme des investissements moins risqués que les prêts plus longs et permettent aux propriétaires d'accumuler plus rapidement la valeur nette de leur maison.

Cela prend tout son sens si vous vous souvenez que les intérêts représentent le coût d'un emprunt : lorsque vous empruntez de l'argent pour plus de temps, vous devrez payer un supplément pour cette période. Lorsque vous empruntez de l'argent à quelqu'un et qu'il n'est pas nécessaire de le rembourser intégralement pendant 30 ans, vous devez payer pour le luxe du temps, et ce paiement supplémentaire prend la forme d'intérêts.

Avant de vous précipiter pour un prêt hypothécaire de 10 ou 15 ans, rappelez-vous que ces prêts ont des mensualités plus importantes. Les prêts plus longs ont des paiements moins élevés, ce qui permet aux gens d'acheter des maisons plus grandes, plus belles ou mieux placées qu'ils ont plus de temps pour payer. Ils peuvent aussi économiser de l'argent à d'autres fins – études, retraite, etc. – ou l'investir tout en remboursant leur dette. Avec des prêts plus courts, vous courez le risque d'obtenir un paiement mensuel si élevé que vous ne pouvez pas économiser d'argent.

Bien qu'il soit toujours possible de rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation, il est important de déterminer la durée du prêt qui convient le mieux à vos plans financiers à long terme.

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4 Calculez votre acompte

La mise de fonds est le montant initial que vous payez pour votre maison. Le paiement d'une maison ne se fait pas uniquement par le biais d'une hypothèque : vous devez également déposer un peu d'argent à l'avance pour acheter votre propriété. Traditionnellement, les prêteurs demandent 20 % du coût total de la maison : si vous envisagez une maison de 200 000 $, cela signifie que vous avez besoin d'au moins 40 000 $ pour un acompte, plus les frais de clôture associés et les frais initiaux du processus d'achat.

Économiser suffisamment d'argent pour cette mise de fonds est un obstacle courant à l'accession à la propriété : même si les gens ont un revenu suffisant pour payer les versements hypothécaires mensuels, économiser autant d'argent peut prendre des années. Heureusement, il existe des prêts qui ne nécessitent pas un acompte de 20 %. Les prêts non conventionnels, comme les prêts FHA ou VA, acceptent des acomptes inférieurs en fonction de divers facteurs, y compris le revenu. Il existe également des programmes privés et soutenus par le gouvernement dans la plupart des régions qui peuvent aider avec les acomptes, les coûts de fermeture et l'abordabilité pour rendre l'accession à la propriété plus accessible, dit Cummings.

Des versements initiaux moins élevés sonnent bien, mais ils entraînent généralement des mensualités plus élevées. Revenons à cette maison de 200 000 $ : Si vous versez un acompte de 40 000 $, vous ne devez que 160 000 $ plus les intérêts. Si vous versez une mise de fonds inférieure, vous devrez plus d'argent sur votre prêt hypothécaire pendant la même période, de sorte que vos versements mensuels seront plus importants. (Il est également possible que vous deviez payer une assurance hypothécaire privée ou une assurance hypothécaire, expliquée ci-dessous.) Plus vous investissez, moins vous devez : vous aurez un prêt plus petit à rembourser. Un acompte moins élevé peut sembler une bonne affaire, mais avant de vous lancer, réfléchissez à la façon dont cela affectera vos paiements mensuels.

Si vous souhaitez acheter une maison, recherchez le type de mise de fonds dont vous pourriez avoir besoin et commencez à économiser. Même si vous êtes en mesure de payer moins de 20 % de votre acompte, le fait d'avoir de l'argent supplémentaire à la banque ne vous fera pas de mal.

5 Renseignez-vous sur l'assurance hypothécaire privée (AMP) et l'assurance hypothécaire

L'assurance hypothécaire privée et l'assurance hypothécaire sont des frais ajoutés à votre versement hypothécaire mensuel. Ils sont généralement nécessaires lorsqu'un acheteur de maison verse un acompte de moins de 20 % du prix d'achat de la maison et ils protègent le prêteur, et non le propriétaire, au cas où le propriétaire ne serait plus en mesure d'effectuer les paiements sur son prêt hypothécaire.

Si un acheteur potentiel n'est pas en mesure de trouver l'argent pour un acompte de 20 %, les prêteurs peuvent le considérer comme un emprunteur à risque. Ils peuvent toujours approuver le prêt hypothécaire, mais dans de nombreux cas, il sera assorti de l'exigence que l'emprunteur paie une prime d'assurance hypothécaire. L'assurance hypothécaire privée est associée aux prêts conventionnels, avec des taux qui varient selon le montant de la mise de fonds et la cote de crédit. Selon Hammond, il s'agit généralement d'un coût annuel supplémentaire compris entre 0,3 et 1,5 % de votre prêt hypothécaire, bien qu'il puisse varier.

La plupart des prêts non conventionnels, en particulier les prêts FHA, nécessitent une assurance hypothécaire. Bien que les conditions et les taux varient selon que vous avez un prêt FHA ou un prêt USDA, l'assurance hypothécaire augmente le montant de votre prêt et le coût global de votre prêt, selon le Bureau de protection financière des consommateurs.

Considérez l'assurance hypothécaire privée et l'assurance hypothécaire comme l'inconvénient de faire une mise de fonds plus petite. Bien que vous économisiez de l'argent au départ, vos paiements mensuels seront plus importants qu'ils ne l'auraient été avec un acompte de 20 %. Dans la plupart des cas, l'assurance hypothécaire privée n'est plus nécessaire une fois que vous avez 20 % de la valeur nette de votre maison, une fois que vous avez payé environ 20 % du prix de vente de la maison par le biais de votre mise de fonds et de vos versements mensuels. Pour déterminer que vous disposez de 20% de fonds propres, vous devrez probablement refinancer afin de supprimer le mandat PMI.

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