Ce n'est un secret pour personne que 2021 a été une année chaude pour le marché immobilier. Les maisons se vendent à des prix records, des guerres d'enchères ont fréquemment lieu pour l'inventaire limité disponible et il n'est pas rare que les acheteurs paient leurs achats de maisons entièrement en espèces.
Bien que le marché semble se normaliser quelque peu à mesure que davantage d'annonces deviennent disponibles, 2022 est sur le point de connaître des problèmes et des défis uniques en ce qui concerne les ventes immobilières. Deux facteurs en particulier sont susceptibles d'avoir un impact sur le marché au cours de l'année à venir :
- La décision de la Réserve fédérale en novembre de réduire ses efforts de relance économique à l'ère de la pandémie.
- Les investissements étrangers reviennent sur le marché immobilier américain avec l'ouverture des frontières américaines.
Voici un examen plus approfondi de l'impact exact de ces facteurs sur l'immobilier au cours des 12 prochains mois et de votre capacité à acheter ou à vendre une maison.
Le gouvernement fédéral annonce la fin des mesures de relance de l'ère pandémique
Début novembre, le La Réserve fédérale a annoncé prévoit de réduire son programme d'achat d'obligations de 120 milliards de dollars et de commencer à réduire ses efforts historiques pour stabiliser l'économie américaine au milieu des montagnes russes de COVID-19. Cette décision fait suite à l'important rebond économique que le pays a connu ces derniers mois. À la fin des mesures de relance fédérales, la banque centrale réduira les achats d'obligations de 15 milliards de dollars chaque mois jusqu'en janvier.
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'La décision de la Réserve fédérale de réduire les achats d'actifs représente une tentative de normalisation de la politique monétaire, qui est passée en mode crise alors que la pandémie resserrait son emprise sur l'économie américaine', déclare Mark Hamrick, analyste économique principal et chef du bureau de Washington pour Bankrate.
C'est bien beau, mais qu'est-ce que cela signifie pour vous, l'acheteur ou le vendeur ? La fin des achats d'actifs est considérée par de nombreux experts du secteur comme un précurseur de la hausse des taux d'intérêt. Et des taux hypothécaires plus élevés signifient que l'achat d'une maison devient moins abordable pour de nombreux Américains.
'Le tapering de la Fed signifie que moins d'obligations hypothécaires et de dettes du Trésor seront achetées. En conséquence, les taux hypothécaires vont augmenter », explique Edward Mermelstein, un conseiller immobilier et fondateur de One and Only Holdings, une société de conseil boutique destinée aux investisseurs. «À mesure que les taux hypothécaires augmentent, les maisons deviennent plus chères à transporter si vous financez l'achat. '
À l'approche de 2022, il est probable que les taux hypothécaires augmenteront de 0,25 à 0,5 %, ce qui pourrait faire une grande différence pour certains acheteurs potentiels.
« Actuellement, les taux hypothécaires se situent entre 2,5 % et 3 %, donc une augmentation de 0,25 % augmenterait vos dépenses mensuelles de 20 %, ce qui est significatif. Par conséquent, il est toujours préférable d'acheter maintenant, plutôt que dans six mois », poursuit Mermelstein.
Les augmentations de taux d'intérêt sont susceptibles d'avoir l'impact le plus significatif sur le segment inférieur du marché, où un demi-point peut faire la différence entre l'abordabilité et l'inabordabilité, déclare Frederick Warburg Peters, PDG de Warburg Immobilier .
meilleur moyen d'enlever les taches d'un tapis
'Dans les segments supérieurs du marché, la hausse des taux d'intérêt freinera probablement les hausses de prix, mais il est peu probable qu'elle ait un impact significatif sur le volume', déclare Warburg Peters.
Il convient également de noter que la hausse des taux prévue n'est pas exactement idéale à un moment où les prix des maisons étaient déjà très élevés. Selon un rapport Redfin publié en novembre (qui couvrait la période de quatre semaines se terminant le 14 novembre), les prix médians de vente des maisons avaient augmenté de 13 % d'une année sur l'autre pour atteindre 357 881 $ le mois dernier. Ils ont augmenté de 30% par rapport à la même période en 2019. En outre, les prix demandés des maisons nouvellement inscrites pour la période couverte par le rapport ont augmenté de 13% par rapport à la même période il y a un an et de 27% par rapport à 2019, à une médiane. de 354 725 $.
'Des taux plus élevés feront encore plus mal, car les prix de l'immobilier ont grimpé de 20% ou plus au cours de l'année écoulée', déclare Melissa Cohn, vice-présidente régionale et banquière hypothécaire exécutive pour Hypothèque William Raveis . «La combinaison sera difficile sur le marché immobilier. Les gens pourront toujours acheter, mais ils pourront s'offrir moins d'espace.
Retours des investissements étrangers en 2022
Étant donné que les frontières du pays ont été en grande partie fermées pendant une grande partie de la pandémie, le marché du logement a été essentiellement protégé contre une hausse encore plus importante des prix d'achat qui aurait pu être entraînée par des investisseurs étrangers qui se sont lancés sur le marché. Cette réalité est sur le point de changer rapidement dans la direction opposée à mesure que les frontières américaines rouvriront.
Les investisseurs étrangers attendent depuis près de deux ans de revenir sur les marchés américains, selon les experts. Au fur et à mesure que les vols s'ajouteront et que les goulots d'étranglement liés aux visas étrangers s'atténueront, il y aura une accélération de l'afflux d'argent de l'étranger dans l'immobilier américain. C'est un développement qui profitera à certains, mais pas à tout le monde.
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« Les grands marchés, comme New York, Miami et Los Angeles, devraient bien profiter du retour des investisseurs étrangers. Plus précisément, les vendeurs de ces villes en profitent le plus car, à mesure que les investisseurs étrangers pénètrent sur les marchés, les prix augmentent», ajoute Mermelstein.
Si vous êtes un acheteur potentiel, cependant, cette montée en puissance n'est peut-être pas idéale, surtout lorsqu'elle est combinée à la hausse des taux d'intérêt à l'horizon.
'Entre l'augmentation des taux hypothécaires et le retour des investisseurs étrangers, le coût du logement va très certainement augmenter', déclare Mermelstein.
Pourtant, tous les experts immobiliers ne sont pas convaincus qu'il y a des changements aussi importants à venir, du moins pas en ce qui concerne les investisseurs étrangers qui inondent le marché en 2022, surtout maintenant qu'une nouvelle souche de coronavirus menace tout retour à la normale.
'Avec l'avènement de la souche Omicron de COVID, je pense que beaucoup de paris sont en l'air, voire désactivés', déclare Ellen Sykes, courtier pour Warburg Realty. «Il est peu probable que la plupart des gens aient anticipé les nouvelles vagues de quarantaines, de fermetures et l'impact sur les voyages. Par conséquent, je ne vois pas un afflux d'investisseurs étrangers aussi important que ce à quoi nous nous attendions à New York et ailleurs dans le pays. Il y aura toujours des consortiums plus importants et de grands acteurs qui vont et viennent, mais les investisseurs individuels resteront discrets pendant un certain temps. C'est tout simplement trop difficile à ce stade.
Plats à emporter pour les acheteurs de maison
Les experts de Porte ouverte continuent de prédire que la saison des achats de maisons du printemps 2022 verra une forte demande aux États-Unis malgré tout changement potentiel du marché qui se profile. Même avec des taux d'intérêt plus élevés et la possibilité d'une plus grande concurrence à l'achat de la part des investisseurs étrangers, il y aura encore beaucoup d'options pour les acheteurs et les vendeurs et le marché continuera d'évoluer rapidement.
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'Bien que nous ne sachions pas à quoi ressembleront les taux d'intérêt, nous recommandons toujours aux clients d'avoir une bonne compréhension de leurs finances pour déterminer leurs besoins individuels', déclare Nadia Aziz, directrice générale des prêts hypothécaires d'Opendoor. « La recherche d'options est importante afin de trouver le meilleur produit de financement qui répond à vos besoins. Il existe de nombreux produits hypothécaires différents, y compris des options de faible mise de fonds, qui peuvent aider les acheteurs à réaliser leur rêve d'accession à la propriété.
